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总裁我带儿子滚啦 「楼盘测评」8盘齐发的通州,谁更具潜力? 人不风流枉少年5200

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发表于 2019-6-14 06:01 | 显示全部楼层 |阅读模式
房小评 中国房评报道 今天






“对于一个城市来说,最重要的不是建筑,而是规划。”
——贝聿铭


正如“现代建筑的最后大师”贝聿铭先生所言,对于一个城市来说,再多的资源也不可能供其无穷无尽的扩大发展。当城市发展超过资源负荷,“大城市病”便会出现,随后便会走上向外疏解的多中心发展之路。

巴黎的拉德芳斯、纽约的曼哈顿、东京的新宿,这些国际大都市的新中心都是成功的案例。

作为国际大都市的北京,GDP排行全球第7,人口总数超过2100万,2014年选址通州,开始建设城市副中心。“世界眼光、国际标准、中国特色、高点定位”的规划,让人对其未来充满想象。

住在通州,是很多人的梦想,但是通州一直缺少新盘供应。今年,通州终于迎来“8盘共销”的窗口机会,想想也是件让人激动的事情。
对于每一位买房人而言,购买一套住房就是分享副中心崛起红利的直接方式,而究竟如何才能做出最适合自己的选择,希望本文能够为您提供一些启发。

8盘价值前景解析

分布在北京城市副中心155平方公里内的新房项目,谁更具价值潜力?
在组团街区划分示意图上标注各新房项目所在位置,再结合各组团的发展定位,便能清楚看到各项目所在区位的特点和价值潜力。

为了方便读者直观感受,我们将这些项目价值潜力分为5级,由1至5,逐级上升。




北京城市副中心的更新改造组团为02、03、04组团,位于通州新城中心区。尤其是坐拥运河商务区的04组团,未来将打造成为世界级商务中心,区域价值提升潜力很大。

但更新改造组团中,也存有大量与副中心定位不符的配套,比如:八里桥批发市场,这种农贸批发交易的集散地,需要腾退拆迁。

更新改造组团中四个商品房项目的售价相差较大,各有优劣。








华业玫瑰·东筑周边配套
01、09、10、12组团为创新示范组团,其中09组团是北京市政府行政办公中心所在地,目前仅01组团的金融街武夷·融御有新房供应。

作为行政中心,未来在该组团工作的公务员总数将达30-40万人,对于区域商业配套发展宛如一剂强心针。
「楼盘测评」8盘齐发的通州,谁更具潜力?  养生 plugin



05、06、07、08、11组团为城乡统筹组团,也是之前发展相对缓慢的区域。而这个区域中06组团由于靠近运河商务区,区位相对好一些。




最后,在北京城市副中心以南的通州台湖地块,万科城市之光的限竞房产品即将推出。虽然地块很难借力副中心发展,但万科在此深耕多年,区域配套已逐步完善,宛如一座城镇。同时,项目南侧1公里的17号线,将于年底通车,区域交通迎来重大改善。





三大高价值项目测评
我们从通州的8个项目当中挑选出价值潜力较高的3个项目,进行简单的测评,以助大家选择:

珠江阙:少数人的副中心豪宅

从资产角度看,坐拥运河商务区的珠江阙,占据着副中心的商务核心区,资产更为保值。

从周边生活和商务配套资源分布来看,运河商务区的配套规划完备,且项目自身就配建有大型购物中心与酒店。同时,6号线通运门站开通后,交通出行将更为便利。

但项目200平米以下户型产品已售罄,在售328平米四居产品,总价已达2300万元/套。2300万元的总价,可以在市区三环至四环之间购买到同等面积的别墅产品,选择上有些鸡肋。

同时,过高的总价使得接盘客群变窄,并不利于资产的变现和处置。虽然购买此类住宅的买房人更在乎资源的独一性,但在房价普遍趋于微涨的当下,如此重金置业新区,需要更大的勇气和魄力。

北京·东湾:航道下的河景房

北京·东湾是泛海集团与香港俊星集团联合打造的通州河景住宅,位于通惠南路与通惠北路路口的通惠河畔。项目周边1公里内生活、商业配套成熟,距离运河商务区仅2公里,未来发展同样颇具潜力。








北京·东湾周边配套


项目距离1号线八里桥站和通州万达广场均为800米。西侧是在建的合景中心和搬迁中的八里桥批发市场。








北京·东湾周边配套


从项目所在的0401街区规划来看,区域定位商业文化中心。八里桥市场搬迁后,将建设文化、体育、医疗等公共服务配套设施,完善提升区域配套品质。




相比珠江阙的总价,北京·东湾的价格更为亲民。项目预计售价在6-7万元/平米之间,采用一线家装品牌精装交付,同时打造5G智慧社区。
主力户型从60-130平米的二居到四居不等,并有少量180-260平米的跃层产品,提供更大空间的居住改善。此外,项目自身还配有1.6万平米的商业,满足业主日常生活所需。
但北京·东湾也存在一个环境硬伤。项目处于首都机场正南的航道下,飞机经过的频次很高,且高度在1000米左右,噪声很大。长期的噪音对人体的影响不容忽视。








北京·东湾项目现场


抛开这一点,北京·东湾的泛海品质与河景资源,更适合品质刚需和品质刚改的选择。

金融街武夷·融御:行政区刚需上车盘

金融街武夷·融御距离副中心行政办公区约2.5公里,距离运河商务区约3公里,是离副中心行政办公区最近的商品房,客群属性与珠江阙和北京·东湾完全不同。

整个项目由4栋商品房、4栋公租房组成。商品房户型包括50平米一居、70平米二居和90平米三居,面向刚需客群。




金融街武夷·融御沙盘


从售楼处沙盘可以看出,项目北侧规划有临街商业,西侧规划有学校。加上周边已经开业的BHG华联购物中心,区域生活配套较为便利。同时,项目距离6号线北运河东站1.5公里,距离六环路出入口仅800米,交通出行也很便利。




金融街武夷·融御周边配套


金融街武夷·融御售价预计在6万元/平米左右,精装交付。从项目正在装修的样板间可以看出,由于室内空间较小,项目在次卧采用了整体家居的设计,将床与衣柜等收纳合一。












金融街武夷·融御建设中的样板间


面对未来30-40万公务员入驻区域,金融街武夷·融御的销售压力预计会比其他项目小一些。但其刚需盘的产品设计,使其日后价值提升的天花板较低。相比同区域内均价6.5万元/平米的二手房K2百合湾,社区品质也存在明显差距。

因为总价较低,周边配套便利,又是可以随时交易的商品房,金融街武夷·融御不失为一个很好的通州刚需上车盘,二居和三居的户型产品在日后出售时,较为容易。












金融街武夷·融御工地情况


以上三个项目的价值潜力与其所处区位的发展潜力直接挂钩。经过5年发展的副中心已经崭露头角,虽然目前房价不能完全反映出区域价值,但项目的销售成绩可以反映出当下市场的真实需求。
后记:万亿投资的副中心
北京城市副中心规划面积为155平方公里,面积之大,远超其他城市副中心。其“国际一流的和谐宜居之都”、“新型城镇示范区”、“京津冀协同发展示范区”的发展定位兼顾人口疏解、产业融合和区域协同发展三方面需求。

建设如此大体量的新城,必有巨大资金投入基础建设,从而引发区域基础设施跨越式提升。据悉,北京城市副中心的建设预计总投入达到上万亿元,仅2017-2018年,重大工程就接近500项,投资超过2000亿元。

同时,北京城市副中心汇集了中央和北京市各领域改革和先行先试的政策。目前副中心商务区率先制定了“通八条”的落地细则,对年度区域经济贡献达到1000万元的“高精尖”企业给予奖励扶持。

据悉,通州区政府已与200余家“高精尖”企业进行洽谈,打造总部经济、财富管理、文化旅游、文化科技、尖端芯片、IT信息软件、智能制造等7大千亿级产业集群。
规划、基建、产业等方面显著发力,将为区域导入大量人口,按照规划,到2035年副中心常住人口规模会在130万人以内,人口密度比上海浦东和深圳都要高。
人口是影响房地产行业发展的长远因素,在房地产上涨势头趋缓的当下,置业的投机动机已经微乎其微。实现“房子是用来住”的同时,找到长远具备投资前景的区域,是购房人实现资产保值升值的前提。
房小评认为,从上述角度来看北京城市副中心是未来最具备投资潜力的区域,如同起步期的深圳,通州副中心的发展前景也许会超出想象。

随着北京市政府正式迁入副中心,运河商务区的建设接近尾声,北京城市副中心正吸引着来自世界各地的财富与投资。
而你会如何选择呢?
感谢您的阅读

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