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本溪铁通第五空间 房价真相丨一系列冰冷数据后的秘密,是谁在导演这出大戏? 夏柯希尔的梦魇

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发表于 2019-6-14 08:01 | 显示全部楼层 |阅读模式
鸟随鸾凤飞腾远,人伴贤良品自高。
与君共饮盏中酒,几人哀伤几人愁。
这是一篇能够真正用逻辑把环京房价的发展走向讲清楚的文章,它背后是一系列冰冷数据的分析。


大起大落的环京楼市,从来没有像今天这样,直戳人心。
有人买对一套房,变得底气十足;有人买错一套房,生活沉重不堪。当下,房价的一点点变动,仍在影响着他们的心理状态,甚至他们重燃信心也都押在了一套房身上。
如今,环京楼市到底怎么样了?
房价涨幅论


纵观全国的房地产市场:
2015
国家去产能去库存计划刺激地产。
2016
环京暴涨,环京成为全国涨幅第一的区域。
2017
2018
2019
环京限购,冰封环京后。强二线以及二三线城市普涨。
二三四线城市完成普涨,环京房价腰斩。
环京底部反弹。
在中国,导致房价上升的原因很多,导致房价下跌的原因同样也很多,问题就在于现在所处的发展阶段。
环京的价值体现
说到环京,不得不说北京,因为环京“环”的是“京”,如果把环京比作是一只鸟,那也是随着鸾凤(北京)起飞的鸟,核心是“京”。


北京不是北方,而是全国的首都。
北京有全国最多的总部。中国前5大金融机构,中国四大资产管理公司,中国20%的世界500强企业总部都在北京。
在北方,地域发展尤为不平衡,整个长江以北都被北京虹吸。河北以及天津尤为严重,被北京吸的可以说不要不要的。


你去河北涿州乘坐地铁就可以知道,你会惊奇的发现“居然有坐”!而京城的地铁上,每一个m?的空间都要挤上10个活生生的人。这就是活生生的现实,活生生的差距。
同样一个IT行业,在天津也就月薪不到10K,而在北京刚入门的就可以15K起步,2-3年的工作经验就可以30K了,差距将近3倍。
这就是北京对长江以北的虹吸能力。
时至今日,北京的常住人口+外来人口+流动人口+无法统计的人口≈3000万
那么这3000万人口想要在北京买房是需要具备三个硬性条件的:
1.最低标准200-300万首付;
2.北京户口或连续五年社保和完税证明;
3.一手楼盘极少,二手可遇不可求(认房认贷、二套60%、三套无资格)。
那么这些无法在北京买房的人怎么办?
恰好,在京津冀一体化,轨道交通大力发展的今日,环京到北京的通勤时间已经缩短为半个小时(30分钟),因此环京就是这样以较低的居住成本满足的数百万人的通勤需要,这便是梦在北京,睡在环京。
央府信号明确,环京利好在后面
变与不变,辩证来看:
1、京津冀一体化的事实不会改变;
2、环京城际、高铁的建设,一小时交通圈的打通不会改变;
3、“千年大计”——雄安新区的落成也不会改变。


只有坚信那些“不变”,才会于变局中保持从容。
7月3日,在北京市高层会议上传递出重要信号,央府对于京津冀一体化的发展时刻保持关注,对治理北京“大城市病”,疏解非首都功能的工作推进依然迫切。
政府再次强调疏解非首都功能的重要性,意味着大量的产业和人口将加速溢出北京,流往环京,环京市场迎来更多的发展红利,只是时间问题。
4月18日,京津冀城际铁路投资有限公司与中国工商银行等12家机构签约,正式设立总规模1000亿的京津冀城际铁路发展基金来保障环京的铁路建设。
6月28日,发改委在网站公布的一份五部门联合签署的重要文件——《关于促进市域(郊)铁路发展的指导意见》,明确提出要加速城市群的发展。
7月1日,铁总发布北京南至雄安新区的高铁正式开通的消息。等等以上这些都在证明,京津冀城市圈的发展已经进入不可逆的快车道。
北京、天津、雄安这三个城市未来带动的“三极”格局已格外清晰。很显然,环京楼市的利好在后面。
一线房企扎堆环京能带来什么?


2016年环京楼市溢出的红利让一线品牌房企眼红,所以大鳄们都通过公开市场和私下合作拿了不少地块。诸如恒大、融创、中冶、龙湖、金地等在北京具有强大市场地位的房企一年间都在环京有所布局。
这些知名品牌开发商经历北京市场的多年沉淀,积攒了丰富的开发经验和优质创新的产品理念,还拥有大量高质量和高忠诚度的业主资源,带来的不仅是丰富多元化的产品类型,还奠定未来更深厚的客群基础。


位于京、津、雄三角区中心地带的涿州,以对接京津和服务雄安为重点,着力打造总部基地、科技研发、医养健康、文化旅游、高端制造、现代农业六大产业板块。
同时也借助新机场的契机发力,涿州市管理层仍然积极靠拢新机场规划。


最大的亮点是把握智慧医疗产业。301医院涿州后勤保障基地,这个项目的肿瘤放射治疗中心将成为全国乃至亚洲技术力量最强、设备最先进、规模最大的诊疗康复基地,预计每年可实现业务收入200亿元左右。
涿州重点发展的是高精尖产业,正是因为处于在建的发展阶段,房价还没有涨起来,虽然这需要时间和诸多因素,但未来价值可观。
而且驻涿州央企质量相对较高。尽管国有企业经常为人所诟病,但中国央企业务结构稳定、战略规划长远、为涿州的发展提供了相对长远的产业支持,有利于吸引高素质的技术人才和管理人才迁居。
与此同时,涿州楼市也将迎来升级换代的大潮,这对于当地改善需求的挖掘有实质性帮助。
最有钱途环京区域,涿州赫然在列


环京县市这帮兄弟中,涿州算是特别的存在,永远在跟其他区域唱反调!
涿州楼市很奇怪,紧邻房山的涿州,要高铁有高铁,开往北京西站只需30分钟,要产业有产业,整个环京比较热门的地区都限购了,但涿州没限购。
更奇怪的是没限购后的涿州并没有火,成交量只能算勉强。房价也不算高,从2010年至今,始终低于固安。


再看看过去几年房价的走势:从2011年到2016年上半年,始终以清冷的姿态迈着自己的小方步不疾不徐的走着。

2011年全国房价普涨,涿州房价5、6千每平米。
2012年底高铁开通,25分钟可到北京西站,很多人都觉得房价会涨,但涿州高铁周边是大面积空地,几乎没有楼盘,没有炒房客来炒作,房价并没有涨。
2014年,环首都经济圈,“保定副都”的影响,年初房价突然涨到8千,但因为成交量不高,两个月就跌回去了。虽然涿州在13个环京县市中,通勤距离和交通优势上不比谁差,奈何市场不认可。
2016年全国楼市房价大爆发,架不住环京众多兄弟都往前冲,涿州在16年9月开始上涨,年底涨到9千-1万,价格远远够不上北三县廊坊固安永清等区域翻倍上涨的速度。
直到2017.3.17限购令之后,雄安出台新政时期,涿州楼市才有了一个冲击,涨到一万六七,个别楼盘涨到2万。也只持续了两个月,随后走低。
17年下半年到18年,在没有限购的情况下,涿州楼盘并没有显现出特别的优势,成交量相较于其他县市高出不少,但受大环境影响,成交量也不算很高,甚至很多楼盘出现以价换量的趋势。
这难道不是机会吗?
廊涿城际,拉动南站新城价值凸显
环京一向以北京的变化而变化,敏感的企业总是最先嗅出味道,知名房企总有舍我其谁的气势。
北京隆泰祥房地产开发有限公司瞻前的战略眼光,借力京津冀城市圈的发展,布局涿州南站新城板块,打造百万平米大盘:汇成·创享城,为城际经济影响圈的第一圈收益圈层,成为涿州2019年楼市的重头戏。


涿州有四条主干交通线穿城而过(京广铁路、京港澳高速、京广高铁、107国道),城市以范阳路(也是838在涿州市区行驶的路线)为中心线南北对称建设。
老城区没有多少地块可开发;
北部新城没有完整规划;
高铁新城虽然发展趋于成熟,但奈何没有新楼盘入市;
南部新城建设受一定限制,但因廊涿城际线路的开通,大大加速了副中心圈层、新机场圈层和雄安新区圈层三大中心之间的交流。起着承接南北、连贯东西的纽带作用,南站新城板块将迎蝶变。(廊涿城际主线建多座车站,包括固安南站、固安西站、豆庄站、涿州南站、涿州西站、涞水西站。)


汇成·创享城项目占据涿州南站新城板块核心位置,距离涿州南站直线距离仅2公里左右,拥有核心资源,项目紧邻涿州的老城区,仅10分钟车程,在新城配套逐步提升改善之前,优先享有老城区完善的生活功能配套。
项目向北距离北京天安门仅50公里,向东25公里是首都第二机场,30 分钟内抵达房山?CSD 中央休闲购物区首创奥特莱斯,1小时同步北京六里桥商圈和丽泽商圈。项目西侧紧邻涿州的拒马河绿肺,东北方向是京南新兴产业示范区,南侧松林店经济技术开发区。


该项目规划建设用地面积为300亩,建面97万平米的大社区。用地分为三期开发(涵盖公寓、商业),是涿州首家民水民电燃气入户的轻奢墅寓。50-100㎡精巧小户型设计,4.5米高挑空随心所变,全方位满足居住所需,置业门槛低,租金收益高、资产轻松升值,集自住+投资+办公+出租+养老为一体,满足多元需求。


环京楼市发展趋势,投资客从“京东”转向“京南”!涿州将成新贵!目前房价大势是国家不希望大涨大跌,房住不炒的政策方针不动摇。机遇这两点,对于环京其他区域来说,炒房客居多,刚需甚少,价格炒上去的多,真正的居住需求少。反观涿州,历来不太受投资客青睐,房价也是一步一个脚印,靠着自身的发展一点点实现其价值,要论泡沫的多少,涿州绝对算得上最少的一个,投资少,刚需多,也是目前涿州的一个楼市现状,虽比不上其他区域的大起大落,够刺激,但涿州的稳健性,其他区域是无法比拟的。
城市规划带动区域房地产市场增长。不管是从城市发展角度还是从健康产业规划角度,涿州不仅占据天时、地利、人和优势,自身兼具强经济发展实力,环境宜人,交通便利,旅游资源丰富,文化氛围优良,是京南的一块风水宝地。无论是投资还是自住,涿州都将会是一个不错的选择。







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